秦虹：房地产调控应长期坚持 抑制投机不变

　　证券时报记者 张达

　　扬州的个人购房奖励政策至今未遭到中央叫停，这被业内认为是一种调控变相放松的信号，再加上近来超八成地方政府的“微调”政策均被默许，让更多地方政府产生了挑战中央调控底线的幻想，救市呼声更加强烈。无论是地方政府、开发商还是购房者对中央的调控政策将局部放松的预期进一步增强。

　　究竟未来的房地产调控政策走向如何？日前，住建部政策研究中心主任秦虹接受证券时报记者专访时明确表示，房地产调控方向不会动摇，这是毋庸置疑的，政策核心就是要一方面抑制投资投机需求，一方面满足合理住房需求。“支持首次置业的政策，算不上政策转向，调控市场的目的是促进市场健康发展。”她说。

　　调控目的是满足合理需求

　　自2011年下半年以来，各地救市呼声此起彼伏。北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等30多个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。

　　不过，芜湖、佛山、成都、上海等城市的松动政策出台几天后均被叫停，而其它超八成地方政府的“微调”政策均被默许，上周扬州出台的个人购房奖励政策至今也未遭到中央叫停。

　　对此，秦虹表示，公积金贷款额度提高、改变普通住宅价格标准、首套房贷利率优惠等政策基本都是针对首次置业的，保护合理购房需求本来就是调控政策的组成部分。调控市场的目的是促进市场健康发展，而不是消灭市场。这次调控包括两部分内容，一方面要控制投机性需求，一方面要保护自住性需求，是一套完整的政策。支持首次置业的一些政策，符合房地产调控政策，算不上政策转向。

　　“保护支持合理住房需求是调控政策的一个组成部分，中央经济工作会议和今年‘两会’都明确提出要采取有效措施增加普通商品房的有效供应，有供应就需要有需求，没人买供应给谁呀？所以还是要支持普通商品房的购买。地方政府支持普通住房的合理需求是没有问题的，我认为这不是政策方向变化。”秦虹说。

　　秦虹强调，政策鼓励、保护、支持合理购房需求的方向没有变，同时，控制投机需求也没有变。芜湖新政被叫停是因为其不论买多少套都给补贴，这跟控制投资性需求有冲突。

　　房地产拉动经济不可持续

　　地方政府救市主要是担心房地产投资下滑影响地方经济。事实上，房地产投资对国民经济的拉动作用正在明显减弱，1月~4月全国房地产开发投资增速自2010年1月来首次落后于全社会固定资产投资增速。一些地方政府为保GDP，想方设法拉动楼市成交，于是纷纷局部微调与中央博弈。

　　秦虹认为，房地产投资增速下滑主要有两个原因，一是开发企业对未来的市场预期不乐观，不确定；二是企业资金压力还是比较大，导致了投资谨慎，不拿地、不开工、缓续工。“今年房地产行业的增长肯定不会太好。”她说。

　　但是与业界对房地产投资下滑将拖累宏观经济持续下滑的悲观预期不同，秦虹认为，今年的宏观经济将“前低后高”，统计局的最新数据显示，目前宏观经济景气仍处在绿色空间内，既不偏热也不偏冷。“我认为没有必要过度担心，但要关注未来的走势。”她说。

　　“今年定的GDP增长目标是7.5%，目标已经下调了，房地产投资增速下滑也是预料之内的。”秦虹说，担不担心要看发展，就是担心，也不能再让房地产恢复到靠投资性需求支撑市场的局面。如果担心经济下滑，可以大力发展实体经济，发展民营经济，以及在消费方面给予支持，这些都可拉动经济增长，房地产本身不可能靠投资性需求制造泡沫来支持经济的虚拟发展，地方政府完全靠房地产拉动经济本来就不可持续。

　　调控方向需长期坚持

　　房地产调控效果已经明显显现，经过近两年的严厉调控，当前的房地产市场已经出现了明显的调整。国房景气指数连续11个月下滑，并创36个月来最低。有业内人士认为，今年5月，该指数将跌破2008年的最低点。除了市场的调整，很多房地产企业迫于资金压力开始转让项目股权，兼并整合案例明显增加。

　　“房地产市场的调整变化，企业的兼并整合都是必然的，这很正常。”秦虹说，中国房地产市场靠投资性需求支撑太危险了，以自住性需求为主体的市场才是健康的。“现在买房有多少是投资投机炒房的？第一没有条件了，第二预期改变了，把投资成分挤出去是非常好的。”她说。

　　秦虹认为，调控效果明显，一方面是中央多次不断强调调控坚决不放松来影响预期，预期对调控影响很大。另一方面，除了限购政策，限贷政策影响更大。“限购只限了46个城市，但全国600多个城市市场都出现了变化，这还是因为信贷政策，全国范围内第三套不贷款，第二套提高利率和首付，买房的投资需求的杠杆没有了，投资性需求得到抑制，现在的市场主要是真正自主性需求在支撑。”她说。

　　“这次调控的政策方向应该长期坚持住，控制投资投机性需求也不应该放松，市场要靠真正的实际居住需求支撑。”秦虹说。

　　对于存款准备金率的降低，秦虹认为，放松了流动性，对房地产市场有利，但非常有限。目前来看，在限购限贷都没放松的前提下，这些流动性难以大规模进入房地产市场。另外，现在库存量还比较大，市场客观上也不具备房价上涨条件。

　　而对于企业如何应对当前的市场变化，秦虹建议，房企应提高专业化能力，提升品牌，提高服务水准，靠产品的品质和服务赢得消费者，而不是靠过去投资投机有增值空间、忽略产品本身找一些增值概念吸引购房者。“这是长远发展的方式，也是企业的核心竞争力所在。”她说。