市建局以加码补偿方案推进工厦重建

　　图：市建局曾有收购工厦经验，西湾河街协成工厂大厦便是「试金石」

　　□市区重建局计划以「加码」补偿方案，未来一年展开工厦重建先导计划，首年重建一至两个楼龄三十年以上、业权分散及失修工厦项目，但不沾手㓥房工厦，收购价建议以市值交吉价另加最高四倍政府特惠津贴计算。市建局主席张震远称，收购工厦释出的土地，将重建为住宅或商厦，至于是否用以重建公屋，要视乎政府政策，市建局会积极配合。有测量师形容，市建局提议的工厦收购价堪称「笋价」。

　　四项目待审批

　　市建局回应财政司司长曾俊华于二月公布财政预算案时提出的邀请，近日完成对参与重建工厦的研究，提出以先导形式进行，测试收购方式与补偿方案，以便日后加以优化。市建局已检视全港数百个工厦项目，筛选出四个项目，包括两个推荐项目，提交财政司司长审批核准。

　　市建局按五大准则挑选项目，包括：一）楼宇状况属明显失修或失修；二）楼龄逾三十年；三）地盘内楼宇业权分散，没有单一业主拥有超过三成业权；四）理想的地盘面积可逾一千平方米；五）空置率相对地高。

　　张震远昨日会见传媒时称，中选的工厦，土地用途已改为住宅或商厦，由于业权分散，私人重建不易，但工厦老化失修成为问题，加上土地需求殷切，故由市建局收购重建。他强调，若有㓥房的工厦，市建局一定不进场收购，「因为希望（先导计划）顺利进行，不想有复杂因素。」据了解，市建局不想收购㓥房工厦，以免变相鼓励有人在工厦㓥房。

　　预料蚀本收场

　　张震远不肯透露有关工厦选址，但希望两项目发展不同形式，意味一个重建住宅，一个重建商厦。他称工厦通常已「起到尽」，用尽十五倍地积比率，若重建住宅，只有八倍地积比率，可增值空间很少，加上收购条件优厚，估计难逃蚀本收场。

　　候任行政长官梁振英近日表示，为缩短单身人士轮候公屋时间，愿意研究空置工厦改为单身人士单位。被问及会否收购工厦重建公屋时，张震远称，收购工厦所得地皮用途，须与政府协商，若政府有新政策，市建局会积极配合。

　　市建局其实已有收购工厦经验，西湾河街协成工厂大厦是「试金石」，虽较之前由房屋协会收购提出较优厚条件，但至今未完成收购。

　　笋价收楼吸引

　　市建局建议先导计划加码收购，业主收购价的现用途市值交吉价，会参考市场交投价，而非过往的纯工厦市值，重建潜力得以计算入内。自用业主收购价为市价加四倍政府特惠津贴，非自用业主为市价加一倍半特惠津贴，租客厂户为两倍半特惠津贴，较西湾河自用业主享市价加一倍半特惠津贴、租客享一倍特惠津贴的条件优厚。现时政府特惠津贴一般为每方迟二、三百元，视乎地区而有不同。市建局若收购到一定业权量，可向政府提出以收回土地条例征地。

　　英国皇家特许测量师学会（RICS）房屋政策小组主席谢建华称，活化工厦措施下，工厦重建与改装潜力增加，工厦市价已大幅炒高，市建局按市价加最高四倍特惠津贴，收购条件属「笋」。他称活化工厦措施下，工厦整幢重建个案不多，主要受制于业权分散，由市建局以笋价收购，加上可动用「尚方宝剑」以收回土地条例征地，重建机会提高。

　　协成工厂大厦租户曾先生十八年来在现址经营约九百平方迟的车房，他说业主已接受收购，车房面临搬迁，但租金较现时贵两、三倍，难以负担。若按先导计划补偿方案推算，曾先生可获大约四十五万元补偿，但他说未计搬迁装修开支，单是两个月租金上期已要十多万元，电表按金逾万元，已花去一半补贴。市建局称，西湾河项目没有追溯权，先导计划补偿方案并不适用于这项目。