北上广深土地收入降幅超五成创三年最低

全国20重点城市土地出让金缩水近四成

记者 朱楠

作为最能反映开发商信心的风向标——土地市场，在今年上半年显得尤为寒冷。土地宗数、用地面积、建设面积、楼面价、溢价率和土地出让金等指标全面下滑至2010年以来3年内的最低点。根据链家地产(微博)市场研究部统计，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉、成都、长沙等全国20个重点城市今年上半年土地市场共成交了2118块土地，出让金累计为2397亿元，大幅缩水1366亿元，同比降幅达36.3%。

一线城市出让金降幅最大

链家地产统计数据显示，北京、上海、广州和深圳一线城市今年上半年土地出让金仅为440亿元，同比下降55.3%，一线城市的土地出让金降幅远超过其他重点城市。四大一线城市成交土地宗数仅为367块，成交建设用地面积为1567公顷，平均楼面价为1664元/平方米，溢价率为8.6%，各项指标均为2010年以来的最低点。

链家地产市场研究部陈雪认为，一线城市遭遇的挑战更大。因为其优质地块的存量已经为数不多，且底价一直处于高位。而目前房企所关注的两个核心问题又恰恰是土地是否优质，价格是否足够低，因此供应与需求之间的矛盾也更加突出。一线城市的土地出让金萎缩幅度高达55.3%，明显高出20个重点城市36.3%的同比降幅。因此，一线城市下半年土地市场的变数会更大，会有更多稀缺地块入市，土地供应量会大幅增加。

此外，上半年地方政府土地财政的受影响很大，因此下半年除了会加大供应推好地之外，宏观政策调控继续明显趋紧的预期也大大降低。

楼板价下降20%流拍率高企

链家地产数据显示，全国20重点城市上半年的平均楼面价为1285元/平方米，同比去年降幅为20.0%；其中住宅楼面价为2008元/平方米，同比降幅为13.7%；土地流拍高达163宗，其中住宅用地流拍最为明显，上半年达到79宗，流拍率高达14.6%。

全国的土地楼面价已下滑至3年内的最低点，但土地出让金的大幅缩水和住宅用地流拍率高企表明，房企拿地意愿不强，对于绝大多数普通土地来讲，价格低未必能够吸引开发商。

数据显示，全国20个重点城市1—6月的土地溢价率分别为：1.4%、1.1%、1.7%、4.1%、2.8%、15.0%，上半年平均挂牌溢价率仅为4.6%，而6月为月度溢价率最高的月份。陈雪认为，虽然进入6月以来政府明显加大优质地块的供应频率，以南北地王为主的优质地块成交将6月份平均溢价率推高至15.0%，但上半年的平均溢价率仅约4.6%，与往年20%以上的溢价率相比，差距明显。由于优质地块仅是少数，占据绝大多数的普通地块仍然难有较高的溢价率，所以今年下半年的土地市场整体仍会呈现低价成交的趋势。