港铁大围站流标 增供地希望遇挫

　　港铁大围站上盖项目流标，令新一届政府想增加供应的希望遇挫。这个投资额高达290亿元、供应2,900伙的巨型项目，市场有能力竞投的地產商廖廖可数，上月底截标时只得3间最大型的发展商入标，最终一如市场所料以流标收场。业界建议港铁将地盘拆细「一分為二」引入竞争，又或弹性处理项目的付款期以增加吸引力等。

　　港铁发言人表示，大围站项目本财年会重新招标，并会与政府再就补地价进行商议。又指，若港铁接纳发展商投标方案，有颇高风险会无法收回物业的发展成本，包括物业地基工程及由公司负责的环保与缓减等设施的费用。

　　业界吁拆细地盘增吸引力

　　资深测量师陈东岳表示，这意味入标的发展商於分红方面取态相当保守，这与当时的市况不无关係，因為截标时间6月22日，正值楼市气氛低迷，新政府又未上台。再者，大围站投资金额庞大，市场竞争少，间接令发展商出价偏保守。项目的商场部分要分一半拥有权给港铁，对日后宣传管理上会有难度，亦影响发展商投标意慾。

　　进一步分析，本港银根并不算宽鬆，发展商融资有难度，亦对出价有影响。陈东岳认為，港铁本财年重新招标时，必须想方法增加项目竞争性，地盘拆细「一分為二」是一个好方法，投资额会减至150亿元，更多发展商可负担，但要视乎实际情况；又或者与政府商讨减低补地价，减低发展商投资风险；招标条件上亦应该作出调整，才能避免再度流标的命运。

　　陈东岳表示，大围站流标虽然属於个别事件，但亦会影响之后其他港铁站上盖项目的招标，例如今年初流标的湾畔，最快本周内公布招标事宜，虽然规模较大围站细，但陈东岳对招标反应不甚乐观。至於另一幅大型土地前北角，由於位处港岛区兼有海景，投资额亦较细，故流标的机会极细。

　　二手楼市实质影响料有限

　　至於二手楼市方面，陈东岳表示，消息对二手住宅买卖只会有心理影响，反映虽然楼价高企，但楼市并非如想像中蓬勃的「现实」，实质影响则有限。不过，由於大围站提供单位多达2,900个，為年供应目标2万伙的14.5%，流标势必影响政府的推地部署，年供应还是否能保持2万伙有待观察。

　　莱坊估价及地產拓展顾问部主管陈致馨表示，大围车公庙站新盘销情不俗，每呎造价动輒1万元，所以对於今次流标感到意外，不排除跟市场上有多幅大型地皮推出有关。大围站投资额庞大，发展商难免审慎，他建议港铁可弹性处理项目的付款期，以增加吸引力。

　　大围站项目投资料290亿

　　资料显示，大围站项目佔地约52.1万方呎，可建8幢40层至52层住宅，总楼面287.9万方呎，其中住宅佔约205.03万方呎，商业约66.74万方呎，最少1.48万方呎须作单车停泊处和单车径，专上教育学院面积约16.15万方呎。

　　项目补地价高达127亿元，折合每呎约4,699元，港铁承诺会支付约三分之一的约40亿元补地价，日后总投资额将高达290亿元。由於项目未能「发水」，发展商需重新申请图则，故港铁未有如过往就项目徵收入场费，只要求与发展商分佔50%商场楼面。另外，由发展商釐定将来物业销售后所得利润的分红比例，价高者得。