房地产开发企业收入确认的条件

　　在实务中，我们查阅房地产开发企业的财务报告时，经常会发现不同的公司对“收入实现的确认原则”有不同的表述，并且对收入确认的会计处理依据也各持己见。譬如有公司认为，在预售商品房业务中，与客户签订了《商品房买卖合同》，并且收取了全额价款，房屋已经属于客户所有，而公司的报酬已经实现，应该予以确认收入实现。也有公司认为，产权过户是房屋所有权交付的标志，因此应该在产权过户后确认收入实现。那么，以上观点正确吗？

　　《企业会计制度》对于收入的确认原则，作了如下规定：“销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：

　　（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

　　（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；

　　（三）与交易相关的经济利益能够流入企业；

　　（四）相关的收入和成本能够可靠地计量。房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行。“

　　由此可以看出，房地产开发企业收入确认原则与其他企业并无差别。但结合房地产开发企业的经营特点，我们不难发现不同观点的端倪。

　　与一般工商企业相比较，房地产开发企业的生产经营具有以下显著特征：

　　1、项目开发建设周期较长，一般会跨越多个会计年度。这是由房地产开发的性质决定的，一个项目从立项审批、取得土地使用权到开工建设乃至项目建成，少则需要一两年，多则三四年甚至更长时间。

　　2、房地产属资金密集型行业，投资大。为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。

　　3、产品成本计量相对滞后。一方面由于项目施工与其成本决算往往存在时间差，导致成本计量落后于形象进度；另一方面，基础设施及公共配套设施的建设往往落后于商品房的建设。特别是“大盘”项目在实行统一规划、滚动开发的情形下，往往存在一期商品房已经交付入住，而花园、会所等公共配套设施可能尚未完成甚至尚未开工的情形，导致项目成本无法得到准确的计量。