绿城中国应对债务危机 21亿元抛上海项目

去年底至今年初，绿城中国一口气连续出售5个项目股权

-本报见习记者 王丽新

过去一年，绿城中国一度陷入“破产门”，资金链压力屡屡遭到质疑。近期，绿城中国正在积极实施自救，促销降价，加速资金回笼仍不解渴的态势下，绿城中国开始频繁地甩卖旗下优质项目，以求更快速度的套现。

有业内人士分析，绿城用频繁甩卖项目的手段来为公司“补血”，可能一方面是迫于还债压力，另一方面则是公司为了转型考虑，放弃高杠杆的经营方式，降低公司飙升的负债比率，寄望以甩卖项目的方式使公司走出危机。

据悉，去年底至今年初，绿城中国一口气连续出售5个项目股权。然而，绿城中国卖项目套现的步伐仍未停止。近日，绿城再次传出出售项目的消息。

21亿元再度“逃离”上海

4月17日，绿城中国与SOHO中国双双发布公告，SOHO中国及其全资子公司与绿城房地产、马鞍山置业以及绿城中国签订框架协议，拟以总价21.38亿元人民币收购绿城广场置业全部股权以及相应贷款，绿城广场置业拥有上海长宁区天山路项目。

“价格在目前的市况下很合适。”潘石屹表示，收购楼面价约合19800元/平米，预计2013年项目将以超过65000元/平米的价格入市销售。

对此，业内称SOHO中国无疑是捡了一个“大便宜”，而对绿城中国来说，则是无奈之下的“割爱”之举。

值得一提的是，上述公告显示，绿城本次出售上海天山路项目股权，可得对价款为16.16亿元人民币，收益约2亿元人民币。

“潘石屹是捡了一个‘大便宜’，但是绿城中国也没亏多少，可以说这是一场‘双赢’的交易。”中国房地产学会副会长陈国强对《证券日报》记者如是表示。

陈国强认为，绿城中国的项目多定位于高端，且60%以上都属于限购范围，销售低迷，销售回款回笼缓慢，再加上负债压力大等各种因素，曾一度让绿城陷入崩盘边缘。而现在绿城频频出让旗下优质项目，说明资金紧缺仍是公司当下需要解决的最现实问题，显然公司还未曾走出去年的危机。

不过，出让项目能够更快速的获得现金回笼，不失为一个让企业“喘口气”的捷径。

北京中原市场研究部总监张大伟也认为，从上述交易来看，目前市场股权交易依然是部分房企度过寒冬的必然选择，库存及现金流依然目前影响房地产企业的最大难题，而以高端产品为主的企业将在2012年面临更大挑战。

事实上，据记者了解，这并不是绿城中国第一次“逃离”上海。

2011年12月29日，绿城中国发布公告称，该公司间接持有的全资子公司杭州绿城合升投资有限公司，以10.4亿元出售地王项目“外滩国际金融中心8-1地块”10%的股份，给SOHO中国。当时预期收益1.15亿元。

绿城中国首席财务官冯征坦言，以后确实还将有项目出让，但具体是那些项目，与哪些公司接洽，涉及多少金额，目前正在洽谈，尚不方便透露。

频繁套现近60亿元

据记者了解，从去年年底至今，绿城不断的抛售优质项目。冯征也证实，前期出售的5个项目总计38亿元，款项已经全部到账。加上这次出售上海项目的金额，公司转让项目套现金额已接近60亿元。

有消息人士称，绿城再度“逃离”上海，是因为今年5月份公司有一笔2亿元债券到期，今年还有32亿元的融资将到期。另外，不少与绿城合作项目也是在今年到期，预计还款压力非常大。

“此次再度转让上海项目确实主要是用于还款，降低公司的负债比率”，冯征对《证券日报》记者如是表示。

冯征坦言，2011年是绿城还债的高峰期，虽然辛苦，但已经成功度过。整体上来看，还款虽然还有很大压力，但无需担忧。

值得注意的是，绿城中国2011年年报显示，期内企业一年内到期负债为158.77亿元，相关金融衍生工具为8252万元，净资本负债率为148.7%，总借贷高达321.1亿元。

陈国强指出，虽然上述一年内到期债务款项比较大，但相较于万科这样的房企来说，并不算太高。至于净资产负债率相对于行业平均水平则有些偏高。

对此，绿城常务副主席寿柏年在4月初的绿城中国2011年业绩发布会上表示，争取今年内负债比率降到100%左右。为此，公司不排除各种融资方式，并将继续通过引进多方位的战略合作伙伴、出让部分项目、合理控制成本等各种方式，努力降低负债率。

陈国强认为，事实上，绿城除了卖项目以缓解债务危机，2011年在拿地方式上也发生了很大转变，不再追求大笔举债，高速扩张，而是通过合作方式拿地，甚至不惜让合作方成为主体，以此来降低公司的资金链压力。

冯征也表示，相对于房价最高期，绿城旗下部分项目正在7折销售，大部分项目也正在积极降价促销，加快销售资金的回笼。

除此之外，陈国强还强调，眼下，绿城的危机尚未解除，不过最艰难的时刻已经过去，如果能顺利熬到市场趋于稳定，公司销售回款能成为巨大助力的话，绿城的危机或许能逐步解除。