房企存货压顶 债务压力仍存

一季度房企资金链趋紧态势延续。

根据链家地产市场研究部数据显示，虽然最近房企融资有所好转，但一季度财报显示，利润率的下降及销售回款的减少，使房企持续存在的现金流及偿债压力更为突出，房企资金链面临的挑战正在全面升级。

房企库存负债双压顶

“2011年的年报已经体现出，当前房企在库存消化以及负债方面存在很大压力。”链家地产分析师陈雪表示。

WIND数据显示，截至4月15日，沪深两市140家房企已经有85家发布了年报，合计库存值高达9641亿，环比2010年同期的6811亿上涨幅度达到了41.6%，相比同样面临调控及市场危机的2008年同期，库存值上涨了180%。预计全部房企的库存市值更是达到了1.2万亿，创造了历史新高。平均每家企业的库存达到了85亿。

在库存大幅增加的同时，库存消化周期也在拉长。2011年房企库存消化周期超过了4.5年，而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.8年。除了去库存任务艰巨之外，大量的负债对于房企仍是重压，去年高企的融资成本带来的影响将在今年体现。

在库存和负债持续高企的背景下，房企希望通过以价换量，增加资金回笼，度过资金链危机。但一季度房企销售业绩亮起了红灯，致使现金流安全性进一步减弱。

从已披露的房企销售业绩来看，一季度典型房企的销售金额同比下滑明显，万科一季度销售金额311亿元，同比下滑13%；恒大一季度销售金额83亿元，同比下滑58%。其他如龙湖、绿城、碧桂园等房企一季度销售金额同比也均有所下滑。

“虽然3月份市场出现小阳春，但品牌房企资金回流的成效并不明显，资金方面仍存较大压力。”陈雪表示。

现金流安全性的进一步减弱，促使房企只能持续实施“以价换量”的策略，降价房产从刚需户型扩大到高端项目。

绿城2011年曾高调表示不降价，但2012年伊始便积极调整销售策略、模式及价格方案，旗下项目开始降价。高负债和高存货是其作出调整的主要原因。企业在上海的绿城玉兰花园原来均价在45000元，现在跌到29000元，降幅达到36%。

仁恒是另一典型代表，其在上海浦东的仁恒森蓝雅苑，由于销售不畅，目前降至30000左右；世茂在上海陆家嘴的世茂滨江花园，每平方米成交价从2010年的8万元以上，跌至如今的5万元；有的沪上豪宅与两年前的房价高位相比已下调40%。

“一季度利润率的下降及销售回款的减少，使房企的现金流及偿债压力更为突出，这是近期以来多个高端项目明显降价的主要原因。”中国房地产信息集团评论员孙田表示。

放贷难解渴融资继续扩大

北京中原市场研究部总监张大伟认为，虽然3月成交出现高位，但持续性不容乐观。近期主要城市二手房市场已出现放缓预兆——报价、客户来访量等指标未能延续增长。在需求受限的情况下，未来房价仍有下行空间，成交量短期内难有明显放大。

除了加大项目折扣力度以求快速回笼资金外，房企急需拓宽融资渠道以应对资金压力。2012年一季度典型房企的融资活动较同期明显增多，不乏大手笔融资。

本报记者根据多家机构数据统计，一季度房企单笔融资规模超过10亿元的，就达到了17宗。融资金额较大的都是大型实力房企，包括万科、中海、碧桂园、华润置地、雅居乐、华侨城、龙湖、金融街、首开股份等。

从融资途径角度来看，除了银行贷款外，债券、和票据融资所占比重有所上升。比如万科向华润深国投有限公司申请贷款30亿元，中海外增券7.5亿美元，碧桂园拟发行9亿美元票据等。

链家地产市场研究部认为，今年的货币政策再度收紧的可能性不大，并且年初时期银行的信贷额度也会相对充足，相比去年下半年，房企获得贷款要相对容易许多。大房企资金运作相对稳健，业绩预期良好，能够获得大量银行信贷。但中小房企的贷款资质上相对要差些，即便能够获得大额的贷款，也会面临着较高的还贷风险。

“随着调控的持续，房企对资金的需求将继续增多，预计未来房企的融资活动将更为频繁。”孙田说。他同时认为，随着调控的持续，房企回款压力的上升，未来项目的降价将更为常见，尤其是去年没有降价的房企。