地方国企跑步进京？大买家潜伏楼市

那些矗立在街边的高楼大厦，正在悄悄变换着主人。

本报记者获得的一份非公开报告显示，位于中关村的欧美汇大厦不久前已整体出售，交易总价超过10亿元，买家是新东方教育科技集团。今年2月，江西铜业以74000元/平方米的价格，购入世纪财富中心4800平方米的物业，总金额达到3.55亿。

不为外界所知的是，此前的2011年9月，山东黄金花1.68亿在世纪财富中心购入2400平方米写字楼，单价70000元/平方米。短短5个月，世纪财富中心的售价每平方米上涨4000元。

这就是“北京速度”。过去一年，北京写字楼租金大幅上涨，且在第三季度超越上海，成为中国大陆写字楼租金最昂贵的市场。高纬环球提供的报告显示，2011年第四季度北京甲级写字楼的租金(有效净租金)同比增长73%，达到507元/平方米/月，在亚洲仅次于香港和东京。2.7%的空置率也是12年以来的最低水平。高租金必然推高售价。

如果用租金回报等等多种财务模型进行计算，北京的写字楼会令很多外资买家望而却步。

4月18日，高纬环球中国区研究部董事张平接受本报记者采访时表示，相比内资买家，很多外资已经失去优势。大多数内资买家购买物业以自用为首要目的，且有相应的预算。而外资则更加“纠结”于财务测算，他们并不认为某些大型物业会有购买价值。与此同时，外资还受到人民币升值的困扰。人民币升值意味着持有外资的机构投资者们，在中国的购买力下降。

来自高纬环球和第一太平戴维斯多家咨询机构的报告显示，2011年的大宗物业购买市场，内资是绝对主角。

按资金来源分，北京境内投资完全占据交易主体，占比达83%，较2010年相比上升23%。表明在北美和欧洲不利经济影响下，北京内资需求表现更为强劲。但外资们会更加青睐上海。境外投资占上海总交易额的51.2%，超过境内投资2.4%。

某大型央企负责人告诉本报记者，位于北四环附近写字楼还未建成，就已被一家大型地方国企预订用作办公物业。自从2009年开始，大型央企和国企掀起了一轮买楼热。

2011年上半年，央企五矿集团以45亿收购了北京第五广场，计划用作办公楼。有意思的是，在挂出这笔45亿元收购意向的当天，五矿集团发布了两份关于融资的公告，称将在近期发行2期短期融资券，面额50亿元，用于补充公司及其子公司的营运资金。

类似的个案远不止五矿一家。央企及大型企业集团已成为北京商业物业市场最为活跃的身影。2011年内北京重要成交大单，包括中国核电收购北环中心二期；金融街控股以总价40亿收购中信城20万平方米的城市综合体等。

第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事王琼对本报记者表示，央企、国企的买楼热也与四万亿刺激计划公布后，贷款相对容易有关系。随着经济增速放缓，央企和国企的买楼步伐也会有所放缓。市场也不支持直线式的上涨。一季度的数据显示，北京甲级写字楼租金涨幅环比放缓至6.1%。

王琼预测，部分内外资企业的扩张将更为谨慎，预计至2012年底，租金涨幅将由2011年的44%放缓至15%左右。但据其所知，仍有大量的大宗交易正在酝酿。其中金融机构尤其是险资将会是主力买家。

一些有前瞻性眼光的外资，已转而开始关注二三线城市的零售物业市场。仲量联行零售地产投资业务及中国区投资业务总监翰德伟指出：“投资者的关注开始从传统的一线城市，转移到成熟度相对较低、居民收入增长和城市化发展表现更为出色的二、三线城市。更多的投资者将逐渐认识到中国的零售行业正在进行结构性的调整，从而更加偏重对零售地产市场的投资。”

根据仲量联行最新发布的《2012中国零售地产市场投资展望》显示，中国大陆地区2011年零售地产投资交易额创历史新高，其中大宗投资交易总额约为265亿元。零售地产占整个商业地产交易总额的30%，一半以上的零售地产投资交易发生在非一线城市。外资投资者中，新加坡投资机构最为活跃，占全年交易总额的三分之一。