开发商预期地价三季度将下调

日前我们在上海、杭州区域组织联合调研，拜访了张江高科、中华企业、顺发恒业、嘉凯城、滨江集团等多家公司高管并实地调研万科、保利、华侨城等相关项目。

从调研的情况来看，2012年至今新推盘销售去化较为理想，刚性需求真实存在，且购买能力高于开发商预期。部分偏高端的、以自住为主的改善性项目的销售和来访出现较明显的回升。上海开发商对后市普遍谨慎乐观，认为销售量可持续；杭州开发商相对偏谨慎，但也普遍认为量能持续可能性大。

从房价上来看，杭州区域房市厮杀惨烈，新盘（主要是偏郊区、高周转项目）价格有较大幅度下调，部分项目以保本甚至略亏销售。而高端项目价格无明显降幅，但未降价的高端项目去化率很低。上海方面，优惠幅度有所收窄，但整体价格以维稳为主，未见明显上涨。部分开发商认为二三线城市住宅价格调整有滞后性，未来仍有下降空间。

地价尚未明显下调，拿地态度普遍谨慎，但有不少开发商表示在积蓄资金以抄底土地市场。一方面上海、杭州区域市场，住宅土地推出数量不多，起拍地价尚无明显下调，只有少量土地起拍底价下降30%左右。

另一方面开发商目前储备仍能满足正常经营开发需要，且目前房价调整使项目未来盈利空间下降，开发商没有更换筹码的必要。故多数开发商表示将谨慎拿地，但也有不少开发商认为地价在不远的将来将下调，看好三季度土地市场，同时认为通过股权收购方式获取项目亦是较好方式，未来新增项目将以自身熟悉的城市为主，公司也在积极准备资金抄底土地市场。

此外，开发商资金整体上偏紧张，但开发商均表示无风险，杭州金星破产案例主要是受控股股东大规模高利贷影响，属于个例，无代表性。

投资建议：我们维持对房地产行业“增持”评级以及2012年地产绝对收益50%以上的判断。建议投资者逢调整低配置加仓一二线优质公司。