北京大兴一块地四度流拍背后 卖地窘迫缩影

洛阳纸贵，大兴地贱。

这句话是一位接近北京土地部门的人士说的。其在要求匿名的情况下，向记者讲述了大兴生物医药基地东配套4、5号地块四度挂牌出让都没人摘牌的曲折经历。

“大兴区政府就先后和龙湖、保利、首开、金融街、旭辉等多家开发商洽谈上述4、5号地块的出售事宜，但截止到4月中旬，无一开发商有购买意向，被迫延迟入市进程。”上述人士表示，其实大兴区政府目前面临的卖地困境也是北京市土地出让情况的缩影。

今年一季度北京市土地出让金仅为96.7亿元，而2011年同期是160亿元，2010年同期是489.6亿元。

四度流拍

4月18日，记者在大兴区生物医药基地东配套4、5号地块现场调查时发现，该地块被围墙高高圈起，围墙上还书写着大兴新城字样。

记者自围墙向里张望，空旷的荒地上，杂草丛生。

在该地块的不远处，就是6号地块和“12、13、14”号地块，也就是如今已经入市的龙湖“时代天街”和保利“春天里”项目。

上述两项目均是在2010年底时高价拿地，楼面地价平均在7000元/平方米左右，而开发商如今为了销售回款，均打出了11000元/平方米的超低房价，平均算下来，项目几乎是亏损在卖。

就在这两个项目旁边，是一家不知名的民营房地产企业在2010年时高价拿下的地，因地价太高，房价太低，周边又有两大房企楼盘在顶着，始终不敢开发销售，据传该企业已濒临倒闭边缘，多因被此地块拖死。

或因如此，4月18日，一位接近北京大兴区政府的人士介绍，“本预计在四月份入市的4、5号地块，因为找不到开发企业竞投，无奈搁浅。”

“如果把此次流产也计算在内的话，该地块自2010年12月20日首次入市以来，已经4次流产。”上述接近北京国土部门的人士如是说。

根据该地块的招标信息，其规划用途包含二类居住用地、其他类多功能用地、机动车停车场库用地以及邮政设施用地。土地面积为20.8万平方米，建筑控制规模为30万平方米，容积率为2.29。

据悉，从2010年底开始，4、5号地块以起始价138500万元入市，折合成楼面价位4609元|平方米，但最终因无企业投标而流标。

2011年4月19日，该地块由招标改为挂牌，再度入市，底价提高至15亿元，但还是因为无企业竞价而流拍。

5个月后，该地块挂牌底价直降3亿元，以11亿元的价格入市，但仍然没有开发企业报名竞买。

为了确保该地块的出售，大兴区政府改变原先的策略，主动找开发商洽谈购地事宜，在确保有开发企业有购地意向之后，再挂牌。

一位曾和大兴区政府洽谈过的开发商负责人介绍说：“地价的诱惑力非常大，洽谈过程中，区政府把价钱调至3660元/每平方米，较2010年首次入市的价格，下降近1000元，更是周边地块价格的一半。”

然而，至今无企业表示要拿地。

赔本甩卖

“一般来说，居住项目周围的商业配套在3%-7%左右，而该地块的商业配套占比高达60%。”上述房企负责人介绍，影响该地块出让的直接原因是该地块的规划中，商业配套占比过高。

“如果做成住宅项目，以周边的龙湖、保利的住宅项目在售价格1.2万元/平米计算，即使按照4000元/平方米的楼面地价，未来的收益还是很客观的，”上述人士进一步介绍，“不过，商业配套的优势不明显，一方面是周围的人流较少；另一方面，旁边的龙湖、保利地产项目的商业配套已经比较成熟，该地块的商业配套几乎没有竞争优势。”

上述接近大兴区政府的知情人士介绍，“3660元/平方米是该地块的底价，算上征地和一级土地开发成本，该地块应该算是赔本甩卖了。”

对于大兴区政府来说，土地用途的改变并不容易。

大兴招商局的一位人士在电话中告诉记者，“大兴生物医药基地是国家级产业园，是大兴区也是北京未来5年、10年重点建设的产业园，所有的土地规划，都是经过前期的调研和测算过的。”

“产业园的建设是未来支撑区域财政的重点，前期无疑需要很长时间的培育过程，而对于区域发展来说，如果住宅用地占比过高，短期内可能会为政府增加大量的土地财政，但是无法长期持续稳定的为区域带来财政，并最终转为一个睡城。”北京大岳咨询有限公司总经理金永祥如是说。

增收压力

北京统计局公布数据，一季度，北京卖地收入为96.7亿，同比下降39.3%，一季度出售的45宗地块全部零溢价率成交，竞价次数为零，为7年来首次。

2012年，北京市财政收入增长目标是10%，约为3306亿，其中土地出让金的预期目标是900亿，占比27.2%。而实际上，今年一季度北京财政收入可能出现负增长。上述接近大兴区政府的知情人士介绍，“大兴区2012年的财政收入压力很大，楼市调控导致土地财政以及房地产交易环节的税收下降明显，目前规划的几个产业项目也未成规模，税收的贡献率不大。”

兰德咨询总裁宋延庆也认为，北京市的财政收入来源比较多样，楼市调控下，土地财政下降对财政收入的影响不大，而其他对土地财政依赖较大的二、三、四线城市找开发商优惠卖地的个案将不少。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松认为，地价处于低位，地方政府的土地供应动力不大；与此同时，部分资金充裕的企业可能存在借机圈地、囤地；除此之外，部分地方政府为了给财政增收，可能会松动调控。