香港楼价创15年来新高 小型中介已无房可租
图为香港过街天桥解决了行人过马路不便的难题。
在欧美主要国家楼市低迷、内地房价开始回落之际，香港楼价却逆市上涨，创下15年来新高。深圳商报记者近日赴港采访发现，香港实行的低利率政策、大量港人从国外返回，以及内地居民近年来纷纷赴港购置物业等因素，均对推高香港楼价起到不小作用。业内人士认为，香港楼市已累积风险，有必要采取有效的应对之策。
小型中介已无房可租
刚过清明，香港的中午就骄阳如火。4月10日，记者来到香港红磡一条小街上，多家小型房地产中介在这里驻扎。大新地产代理公司的一间铺面只有大约5平方米，中午时分，客人不多。合伙人黄秀兰、邓少英正在吃午餐。店铺门上满满张贴着房屋出租和出售的信息，店铺里没有开空调，比外面闷热。
知道记者从深圳来采访，黄秀兰摇摇头说，“现在生意不好做。没有房子可以出租，也很少房子可以出售，价格太高了。”
墙上的租售信息显示，香港的房价比深圳高出一大截：红磡湾中心(楼盘)600尺月租13000港元，507尺月租10500港元，1090尺月租19000港元。海滨南岸770尺月租16000港元、630尺月租14000港元。
一尺指一平方尺，1平方米等于10.50平方尺，因此，1平方尺大约相当于0.099平方米。港元与人民币汇率之比为100：81。以此计算，这一带的房租，相当于深圳类似地段相同面积房租的3至4倍。
在售价方面，一些标价也颇为醒目：黄埔新村620尺三房二厅350万港元，红磡湾中心一套500尺两房一厅房子叫价349万港元。
邓少英说，那都是去年的价格了，今年没有换过，春节以后房租和房价都涨了。现在她们这个店主要靠代收房租获得一定的佣金维持生计。
在其他几个小型中介那里，记者了解到的情况也大致相同。
一家房地产中介人员对记者说，近期市场持续有房子高价成交，不仅特色房(豪宅、中高档公寓)，连带居屋和公屋也不断有用家以高价承接。
不久前的周六周日两天内，益祥地产在屯门的分行就已有4宗成交，平均尺价创同类型单位历史新高。最高的一个单位平均尺价达到4206港元，创下同类单位1997年以后新高。原业主卖后坦言，自己也料不到房子两年不到就升值超过百万港元。
据了解，香港人过复活节期间，还有人夜晚等业主回家看楼。“晚上楼宇里有人打电筒左照右照，多半就是地产经纪人带客睇楼。小型中介根本就拿不到房源。”一位地产中介说。
香港房价逼近历史最高
在新开张不久的置富MALL里，一家地产中介正在推介位于新界大围地铁站附近某楼盘，起步价每尺8169港元或65000元/平方米。售楼人员熊少康对记者说，这在香港还是中产价位，即主要面向中产阶层。港岛上的新楼盘，最高已经卖到每尺2万港元(合人民币16万元/平方米)
在全港布点最多的中原地产，以前一周统计到的二手楼盘成交价格均有上升。记者根据他们提供的数字概算，港岛上平均成交价约为每尺1.3万港元或10.53万元人民币/平方米，成交价格最高的帝景园达到2.2万港元每尺，相当于17.82万元人民币/平方米；九龙的成交价也达到了约7500港元/尺，或6.08万元人民币/平方米，该区价最高的楼盘为凯旋门，成交价18548港元/平方尺或15万元人民币/平方米。新界东上周成交均价约为5100港元/尺或4.13万元人民币/平方米。新界西平均成交价为4800港元/尺或3.88万元人民币/平方米。
中原城市指数由香港中原地产代理有限公司与香港城市大学联合推出，分为中原城市指数(CCI)和中原城市领先指数(CCL)。中原城市指数每月发布，它是基于香港特区政府的住宅楼宇交易记录和香港有代表性的38个成份屋苑价格编制，用以描述地产市场的价格变动。某月的中原城市指数计算公式为：该月成分屋苑的总市值除以上月成分屋苑的总市值乘以上月的中原城市指数。
1997年7月该指数为100。该年度内，这一指数曾两度越过100点，最高达到107点。2003年7月受“非典”影响，跌到历史最低点33点。
因统计滞后的原因，截至记者采访当日，中原地产提供的中原城市指数CCI，为今年3月18日所发布，反映的是2012年1月的情况，当时的指数为92.67点。
为了纠正城市指数的滞后性，中原城市领先指数CCL每周公布。记者采访那一周公布的中原城市领先指数为101.17点，比前一周涨1.11%，比上月涨4.63%。
显然，最近几周中原城市指数涨速加快，其领先指标已经超过了1997年7月水准，创1997年后新高。
深圳商报记者曾于2007年7月下旬到香港采访当时的房价，对这一指数变化有切身感受。当时的指数大约为57点，港岛西部的临海新盘(中高档素质，带装修家电)贝沙湾均价约为8000港元/尺，当时港元与人民币的汇率大致为1：1，因此约为8万元人民币/平方米。最新成交价，贝沙湾14832港元/尺，比当时升了大约85%。五年涨85%，不算快，但这一数字比上月成交价涨了5.41%；港岛另一大型楼盘太古城，当年约5800港元/尺，上周成交价为10384港元/尺，涨了差不多一倍，比上月成交价涨了6.74%。
中原地产售楼人员刘先生说，港岛和西九龙的一些新楼盘，开价已创所在区历史新高。
返港潮加剧住房需求
为什么在欧美国家房价普遍低迷、内地房价掉头回落时，香港房价却逆市上涨且将突破历史新高呢？
在长实集团开发的楼盘“名城”第三期“盛世”的推介会上，销售代理香港置业的售楼员熊少康对记者说，主要还是地少、人多。这两年政府批地少，新开盘很少，一出新盘很快就卖完。以盛世这个项目来说，130平方米左右的最好卖，刚出来一周内就卖光了，现在只有120平方米左右的几套。越大的房子越好卖。二手楼方面现在有楼可售的人都预期更高，很少放盘。
熊少康说，如果在2003年7月最低点买房子，到现在平均涨了3倍。
记者遇到自称来自内地的客商邹先生。邹先生约50多岁，讲一口带江浙口音的普通话，思路清晰。他说自己两三年来都在香港找房子买房子，手里已经有几套，现在感到新盘越来越少，越来越抢手。
邹先生说，现在与1997年的时候不一样。那时，由于香港人存在某些错误的预测，有钱的纷纷移居海外，到加拿大的很多，有的不计成本地抛房。加上1998年全球金融风暴，香港楼市一泄千里，跌了5年，又碰到“非典”，实现了“最后一跌”。1988年到1997年是香港楼市的大牛市，入市者持有大量房子，一旦大举抛售，市场心理就极度偏空，有钱没房的也不敢买，可以说，这一做空动能消化了差不多十年才完。
邹先生认为，因为一国两制得到落实，过去十年里香港政府对基础设施投入很多，城市交通大大改善、城市面貌有很大提高，比过去更加宜居。加上内地开放对香港自由行，香港的商业和其他行业景气度明显提升，增加了工作机会，香港居民收入也持续提高。反过来，加拿大那边虽然环境好，却机会少。因此，当年移民国外的港人这几年纷纷回流。
“香港楼价指数回到1997年时的水平，是香港人信心指数、收入指数的综合反映，说明他们对香港前景看好嘛。”邹先生这样评价。他说，回流的人需要房子，收入提高的香港人也要买房，年轻一代的刚需也在逐步释放，而这些年香港新推楼盘很少，虽然新盘价格比二手楼高40%到60%，也是非常抢手。
邹先生认为香港的楼价如果考虑到质量因素，与北京、上海相比已经不算太贵了。他预计香港房价指数未来三个月会突破历史最高点并站稳。
