房企赴港：春天来了吗？

    第一财经日报  近日，证监会负责人表示，证监会积极支持符合香港条件的内地企业赴港，让更多的中小企业能够到香港。

    一时间，内地房地产企业尘封已久的资本市场融资大门似乎透进了一缕诱人的芬芳，赴港再次成为媒体和房企关注的焦点。有媒体据此推测房企的门槛存在下降的可能，认为政策放松给具有境外融资需求的房企带来了曙光，甚至以此推断可能迎来内地房企赴港热潮。

    内地房企赴港的春天真的来了吗？

    即使证监会此次政策放松惠及房地产行业，【注册香港公司】对于内地大量渴求资金和融资渠道的房地产企业而言，也并无多大实质性利好。因为政策主要针对通过H股方式赴港的企业，而H股方式对内资房企而言本无吸引力，此前内地房企在香港基本上是通过红筹股或买壳。

    2011年，复地成为内地首家在港交所退市的房企，低估值只是一方面，更重要的是因为H股身份导致它在境外融资或者进行股票发行融资，都需要中国证监会、外管局等部门的批准，程序复杂且受行业政策调控，从而基本丧失了融资功能。

    抛弃转势幻想

    近期在欧美主要国家的货币宽松政策和人民币短期升值预期的带动下，热钱涌入香港资本市场，正出现一个难得的融资窗口。根据市场流传的信息，目前已有旭辉地产、江苏新城、南京金轮、当代集团等多家内地房企已过或即将接受聆讯，等候11月中旬港市可能出现的“窗口期”。

    但个人认为，在内地持续调控房地产和金融风暴余寒尚存的大背景下，以机构投资者为主体的香港资本市场依然谨慎，投行想必也会抓住企业焦急的心理，压低价格。因此，从融资规模和可能的发行价格来看，都不大可能重演2009年内资房企在港的热潮。因为从基本面上看，无论是国际资本从中国等新兴经济体回流的趋势，还是国内房地产调控政策的取向，都不可能快速逆转。

    此刻，如果内资房企寄望于香港资本市场大势反转，铤而走险步入先扩张再圈钱的赌局，必会陷入万劫不复；如果因为资金链扛不住，把融资当作救命稻草，或者面对千载难逢的优质稀缺地块，当下确实是稍纵即逝的机遇，但必须心甘情愿地接受煎熬，做好低于3~5倍市盈率发行、破净破发乃至签署对赌条款的心理准备；如果有条件，不妨学习当年卓越置业“临门一脚”主动放弃，回头看倒也未必是坏事。

    冷静权衡利弊

    红筹或者香港买壳最大的好处，【在香港注册公司的好处】正是在内地资本市场大门因政策和程序几乎关闭的背景下，打开通向境外资本市场多元融资的大门。融资的效率和成本对于房企这样的类金融企业至关重要，香港融资渠道比较多元化，发股、以及其他金融产品程序也很简单，银行贷款利率也较低。

    2012年，面对发股无望、银行信贷紧缩、规模缩水的内地资本市场，内地房企几乎只剩下了降价卖房、卖地卖股权这些极端生存方式，而那些在境外的房企则相对从容，拿地也相对积极。尤其最近在美国第三轮量化宽松货币政策推出之后，部分企业更是抢抓机遇加快步伐融资。

    据媒体报道，10月19日方兴地产[2.38 0.00%]发行的5年期美元债年息仅4.7%。11月1日，SOHO中国[5.64 -0.35%]宣布发行的5年期美元债年息也不过5.75%。

    “有得必有失”。红筹或者买壳也有各自的不利之处。红筹赴港目前面临的问题在于耗时长、费用高、定价低；而买壳最大的问题在于短期内难以满足融资需求，因为根据香港相关的法律，在两年以内，对新收购的公司所做的操作对其五项核心指标的影响不能超过100%，这意味着壳公司两年之内只能做大一倍。

    冷静权衡利弊，不难得出结论：目前并非赴港的春天。但是，对于那些未雨绸缪、志在推开境外融资大门的房企，确实是短期难得的机遇。