《东地产》20120418封面文章
地产商为银行“打工”？东地产 编辑部 报道
随着楼市调控的深入，房地产产业链的天平已经倾斜。
销售不景气、现金流为负的房地产企业，在掌握资金资源的银行业面前，顺理成章地沦为弱势群体，面对极度紧崩的资金链，开发商饮鸠止渴，成为高息差及火爆理财产品的主要买单者，而这正是支撑银行业暴利的主要根源。
不仅是开发商，数量众多的购房者，无论是“房奴”抑或不动产投资者，也在高息差的“炒钱”时代，在月复一月的还贷中为具垄断资源的银行业打工……
一个无法回避的现实是，在宏观调控、银根紧缩的时代，全地产产业链已无可避免地沦为银行业打工者。
开发商与银行高息差及快速增长的银行中间业务究竟有怎样的关联？地产业为银行打工的事实是行业发展的趋势，还是暂时性现象？地产与银行的关系该如何厘清？《东地产》深入银行、地产全产业链，试图为你还原事实、揭开真相。
银行巧立名目开发商或成“弱势群体”东地产 王建生 报道
4月初，外滩一家股份制商业银行，一位开发商的财务总监向银行递交了房地产开发贷的申请。与该银行一街之隔的自动存取款机上，一位年轻的白领刚刚存进一个月的按揭还款。
相似的一幕并不鲜见，在银行扎堆的上海城区，随处可以看到房地产与银行密不可分的影子。
开发商的贷款现实对贷款的开发商来说，递交申请只是个开始，接下来还有项目评估、核查审批等一系列流程及若干费用。
眼下，在楼市宏观调控的紧要关头，相较手握资金的银行业，传统上被视为暴利的房地产商已沦为弱势群体。
“我们以前的贷款利率较基准上浮10%，这次估计可能在此基础上还会有相当程度的上浮。”前述人士告诉《东地产》，前些年地产行业景气、市场资金宽裕的时候，银行奉开发商为座上宾，很乐意贷款给开发商，但现在世道变了，楼市调控、资金紧张背景下，银行对开发贷评估更为保守，审查更加严格。
“以我们一个9亿元销售总额的项目为例，银行给到的开发贷仅为1.5亿元，且为分批发放。”该人士称，贷款的额度占整个项目销售额的比例不到20%。另一方面，银行也更有议价能力，利息说多少就是多少，没有太多商量余地。
除此之外，开发商还需支付一笔额外的费用。“现在贷款紧张，银行在每笔贷款的同时收取融资策划费，相当于咨询费用，动辄上百万。”该人士称，这相当于巧立名目的一项收费内容，这也是近几年在融资日渐紧张时才出现的；同时，这笔费用根据贷款额度的高低，银行资金情况的紧张与否，决定收取策划费用的多少。
耐人寻味的是，在开发商眼中，银行业的“高收益对应高风险”不过是个悖论。
“银行风险来源于开发商，这种可能性很小，因为开发商向银行审批贷款时，提供的抵押物多为土地，而土地作为优质资产，一旦出现违约，银行可以作为第一受害人获取土地处理权。”
这不过是开发商贷款现实的一个缩影。在宏观调控、流动性紧张的背景下，开发商和银行的角色，正在悄然变化。
飙升的房企利息与暴利银行业上述开发商面对的贷款现实揭开了整个地产金融产业链的冰山一角。
统计数据显示，截至4月9日，沪深两市143家房企中，有74家发布了2011年的财务报表，其中纳入统计的69家实现净利润391亿元，但同期负债超过8000亿元，比上年增长31%。
与此同时，扣除部分未披露相关利息支出数据的公司，房企的利息支出出现大幅增长，平均增幅为68.5%。在行业代表性公司中，利息支出额度最高的是万科，达到12.52亿元，同比增幅为11.26%；而利息支出增长率最高是
华丽家族，增长率达到772.67%。
利息费用的大幅飙升，除地产行业宏观调控影响，整体负责规模上升以外，与利息的大幅上升也不无关联。
2009大型房地产企业的融资利率在6%左右，中小地产企业的融资利率10%左右；但到了2012年，大型大型房企的融资利率飙升到12%至15%之间，而中小房的利息则高达15%至30%之间。坊间更有传闻称，有中小地产企业的融资利率已经超过30%。
来自银行业不断提升的息差水平，也佐证着这一现实。以建行为例，2011年净利差和净利息收益率分别为2.57%和2.7%，较2010年分别提高17个基点和21个基点。农行在报告期内，净利息收益率上升28个基点，达2.85%；净利差扩大23个基点至2.73%。交行去年净利差和净利息收益率分别为2.49%和2.59%，比2010年分别提高10个和13个基点。
与房地产企业利息支出飙升和高息差相对应，银行业则赚得盆满钵满，这也使得银行暴利的说法进入公众视野。
据已公布的年报资料，2011年经济增速放缓背景下，银行业利润则逆势增长。公开资料显示，浦发银行、深圳发展银行、
兴业银行等股份制商业银行全年利润增速均在35%以上；而五大国有银行去年共实现净利润6745亿元，同比增长25%。其中，工行年报显示，该行2011年实现净利润2084.45亿元人民币，同比增长25.6%，为全球最赚钱银行。
另据统计，2011年，商业银行净利润总额高达10412亿元，比2010年增加2775亿元，同比增长36.3%；以一年365天计，银行业日均赚约28.5亿元。
银行表外资产主要买单者在银行业高额利润的背后，除开发商直接的开发贷为银行提供高息差外，以理财产品为代表的银行业表外资产中，房地产开发商亦是主要的买单者。
高息差和中间业务的增长，被认为是银行高额利润的主因。而银行中间业务中，火爆的理财产品为其中典型。根据目前商业银行披露的年报数据显示，去年多家银行理财产品的发售量超过万亿元。以工行为例，2011年，工行境内销售各类个人理财产品41，352亿元，比2010年增长74.2%。
但火爆的理财产品中，处处闪现房地产开发商的影子。
由于监管因素，在类似问题上，银行、房地产业相关人士在接受《东地产》采访时，大多闪烁其辞，或只私下交流，态度上虽心知肚明，却又讳莫如深。
一位不愿透露姓名的理财经理表示，“有一些理财产品，被包装后出售，其实最终是流向了房地产市场。”
而一位财务顾问公司的合伙人也向《东地产》透露，他曾参与过一家集团企业的融资，以集团非房地产业务进行理财产品的融资，而最终资金被用于集团房地产业务。
外资投行的研究也印证了上述说法。美银美林在稍早前的一份研究报告中称，贷款、委托贷款等表外业务大约占银行风险加权资产的10%至20%，这相当于25%至60%的银行贷款总额；目前已有超过40%的借款者都是通过方式贷款，房地产商占绝大多数。
这也意味着，在传统的贷款业务之外，那些增速迅猛，为银行利润贡献较大的理财产品等银行表外资产业务，有相当数量为开发商买单。
事实上，正如采访中一位开发发商向《东地产》记者所言，“资金越是紧张，开发商日子越难过，银行越有话语权，也就能赚越多。”
7000亿房息流入银行钱袋从几年前利率打折，到现在不断上调贷款利率，不断加息，银行赚取的利润更多了。
东地产 汪露 报道
中国房地产业协会会长、原住房和城乡建设部副部长刘志峰日前表示，中央多次下发文件调控市场，房价也确实下降了，可老百姓却没有得到实惠。
从几年前利率打折，到现在不断上调贷款利率，不断加息，购房者付给银行的利息相对于前几年多出了几十万，银行赚取的利润更多了。
银行寡头坐收渔利《东地产》记者日前走访沪上农业、工商、建设、交通、民生、渣打、花旗等银行了解到，首套房贷款利率部分优质客户可执行基准利率的0.9倍，普通客户仍然按照基准利率执行，对于合作机构的客户，可最低打8.5折。
即便如此，相对于三年的房贷利率，目前基准利率偏高，购房者房贷利率高企，银行仍不少赚。
中投联达(北京)投资有限公司董事长、联达地产机构董事长杨少锋在微博表示：“谁才是房地产最暴利者？按现有基准利率，一套100万元房地产3成首付20年贷款，购房者支付给银行利息超过60万元。按照2011年末10.67万亿的房地产贷款余额，银行一年从房地产获利7000亿元。”
《东地产》实例计算了解到，贷款170万元30年期，购房者如今所支付的利息比2008年高出68.78万元，也就意味着，银行多赚了68.78万元。
记者以一套单价2.5万元/平方米，100平方米的房子为例计算，目前房子总价250万元，首套房贷款首付30%以上，需花费至少75万元。《东地产》记者以贷款170万元，按贷款30年，按照沪上各大银行给予目前首套房最高利率优惠8.5折等额本息还款法计算购房者每月需还款1.02万元，总还款额为366.63万元，总之付利息为196.63万元。而在2009年，同样的贷款额度和贷款年限，购房者每月只需还款8300元，总还款额为297.85万元。
对于二套房买家而言，如今所能享受的最低贷款利率已达7.755%，高于基准利率10%，是三年来的最高点。
同样以单价2.5万元/平方米，100平方米的房子为例计算，二套房贷款首付60%以上，需花费150万元，贷款100万元，按贷款30年，等额本息还款法计算购房者每月需还款7167元，总还款额为258万元，支付利息高达158万元。
近三年以来，连年加息，导致房贷逐年上涨。
仍以2.5万元/平方米，100平方米为例计算，二套房首付40%，100万元，就首付上来说，2012年比2008年多增长了50万元。仍旧以贷款100万元30年来计算，等额本息还款法计算购房者每月需还款6340元，还款总额为228.25万元，支付利息达128.25万元。如此，每月还款额相对于2008年多增了827元，多支付利息29.75万元。
优惠房贷差别对待即便是目前首套房商业贷款可在基准利率基础上打8.5折，但并不是每一位首套房业主都能享受折扣利率。
“现在也是响应政府号召，但事实上并不是所有银行都有折扣利率，即便有也会优先贷给在银行有大额存款，或跟银行有业务往来的优质客户。”一位股份制银行信贷科科长向《东地产》透露。
而这在申请贷款人身上也能发现，得知最近银行房贷利率有所松动，加之开发商给出的一些优惠政策，方先生决定就在此时出手实现置业。“没想到在房贷办理时遇见关卡”，方先生显得有些无奈。《东地产》了解到，方先生从与开发商的有合作的
工商银行申请到85折优惠的房贷利率，已经按照银行按揭要求递交了有关材料。“申请快一个月了，也没批下来，打电话到银行去问，银行工作人员冷冰冰的说前面还有很多人在排队。让银行赚钱，还要看他们脸色。”方先生有些气愤。
在去年“限贷”的背景下，银行为给优质客户放贷，不惜提高首套房利率至1.1倍。业内人士称，银行已经成为房地产行业最大的暴利者，若要房价回归合理，银行暴利就必须得大幅降低。银行给购房者优惠利率也是理所当然的事情，服务时表现出来的“抵抗情绪”实在让如今的购房者寒心。
房贷利率直线“上调”纵观近几年的房贷利率，只有2008年12月份从原基准利率6.12%下调至5.94%。5.94%的基准利率“坚持”了一年多，直至楼市“火了”。限购令出台了，房贷利率开始“一路高歌”，不断上调。其中，2010年10月份上调至6.4%，12月份上调至6.6%；2011年，连续三次加息更是让众多购房者欲哭无泪。
银行从2008年底到2009年鼓励买房，到今年银行主要是推进利率市场化，贷款利率从基准利率的0.7倍上调到基准利率，再从基准利率上浮5%到10%，甚至15%、20%，这就意味着购房者的实际利息成本增加了30%-40%，按照最大上调幅度50%计算，意味着房贷利率已经超过了10%，等于至少加息了4次以上。尽管房价下降了，但老百姓实际上付出的钱并没有减少，钱都让银行赚去了。
拿了当年7折优惠利率的购房者每每提起，都要好好回味一番，“2009年年初，购房者们随便掏出几十万，就能撬动几百万的房子，7折的房贷优惠利率让那时候的投资成本折上加折。现在想想，那时候的‘好景’真是一去不复返了。”2009年在普陀区实现置业的张先生向《东地产》表示。
不过，尽管基准利率在加息背景下连年上涨，但相较于2007年之前，相对更低。因此，业内预计，商业贷款基准利率未来还将上调。
银行嫌贫爱富 地产金融同床异梦房地产业与金融市场都是孪生姐妹，地产对金融市场的依赖是非常大的。
东地产 童丹霞 报道
2012年4月3日，博鳌亚洲论坛的最后一天，63岁的
招商银行行长马蔚华，带着与生俱来的东北口音，说出：银行很多业绩的贡献来源于房地产，银行很多风险资产的贡献也是房地产。
该言论，立时被互联网疯狂转载传播，有观点认为终于有人正面银行风险，也有人认为银行资金平台抽血房地产，围绕着银行与房地产关系论再度被热议。
而就在同一天下午，马蔚华的老朋友首创置业董事长刘晓光参加《2012中国房地产大变革》论坛中，透露这半年房地产商倒闭没有绝对数字，但却会大量出现。
话音刚落，没过几天，浙江杭州就出现本轮调控下首家破产房企，资金断裂成为绝杀武器。掌握资金平台的银行，也在重新评估考核，向中小企业发放的开发贷几乎停滞。
先贷国企再贷民企“银行并不是慈善机构，并不会雪中送炭。”沪上一位正在松江九亭房地产项目的项目公司负责人告诉《东地产》。
在他经历之中，当政府不对房地进行调控时，银行给到开发商贷款相对温和，并不太注重企业性质；而当遭遇调控，银行首先确保的大型国企资金链，然后才会对优质的民营企业进行开发贷，中小民企从银行获贷的可能性微乎其微，必须付出更多的融资成本才能获得。
“所以，从本质上中小民营开发商更多地依赖于银行，而银行依赖于大型国企。”上述人士认为。
而就在此前，据
建设银行内部人士透露，建行总行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”。据悉，该文件要求，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”
对此，马蔚华也透露，“中国的银行金融贷款总量达100多万亿，而中小企业仅得到15万亿。从目前情况看，中小企业贷款还有很大缺口。”
“不管是国外还是国内，房地产业与金融市场都是孪生姐妹，地产对金融市场的依赖是非常大的。在目前国内这种融资成本下，对企业的发展往往会起着灾难性的影响，尤其是中小企业，小老板也只能跑路了，这是很可怕的。”
差别对待促成行业垄断当面对银行的差别化贷款政策，对一些大型房企却占据优势。
星浩资本CEO赵汉忠认为，“做房地产说到底就是做金融”，房地产企业能否壮大，关键还要看资源整合能力，而资金整合是其中一大关键。
这样的看法并不鲜见，住建部房地产政策研究中心主任秦虹在2012年金融论坛上就提出，大型房企融资优势将让促使强者更强，市场占有率在本轮调控后将会大幅上升。
不难发现，在融资普遍遇到瓶颈的当下，大型房企融资渠道依然宽敞。
中航地产此前公告表示，
中航地产以南京中航19%的股份进行质押，将与
兴业银行、南京中航三方签订《委托贷款借款合同》，借款不超过7000万元，期限为一年，借款利率不超过7%。
其他房企也纷纷通过各种渠道、借助各种融资工具进行大手笔融资。
中国建筑近期表示，计划推出30亿元的中期票据。华侨城集团也表示，已委任中金公司和
工商银行为主承销商，承销其新注册的总额60亿元人民币私募中期票据。
“房地产业与银行业是互惠互利又互相制约的关系。房地产的贷款对银行而言是最优质的贷款，房地产的开发贷款优质却存在大量的经营风险。房地产业与银行业目前的关系很微妙。”微妙的银行与房地产关系，在开发商看来再正常不过。
房企贷款未触红线对于马蔚华提及的银行风险来源于房地产企业，成为业内驳斥的重点。
“开发商向银行提交贷款，多以土地作为抵押物，尽管会出现重复抵押，但一旦出现危机，银行拥有最先受偿权。”沪上一位在新江湾城开发高端项目的开发商反驳称。
从
建设银行2011年财报显示来看，去年该行房地产开发贷款不良余额和不良贷款率均有所反弹，但并未触及红线。其中，2011年下半年建行房地产开发相关不良贷款环比增加19亿元，同时不良率也略有上升至1.85%。
对此，对于上升的风险，建行首席风险官黄志凌也介绍称该行房地产开发贷款风险可控。
与此同时，各家银行调整房地产行业的信贷政策，提高房地产信贷风险防控能力，也让风险屏蔽于门外。
央行行长周小川称，中国地房地产价格不会大起大落，金融机构完全可以承担和控制房地产调控带来的风险。
链 接各方观点李礼辉(
中国银行行长)
房地产的价格现在正在良性调整的进程中，但是我并不认为，中国的房地产业，会面临一个崩盘的危险，或者具体说比如说，有的人预测房地产的价格，会下跌30%，40%，甚至50%，我觉得这个整个崩盘的风险并不存在。第二的话，我们觉得即使房地产业会有进一步的调整和变化，银行风险还是可控的，到现在为止，我们房地产业的贷款质量还是良好的。
胡葆森(建业住宅集团中国有限公司董事长)
对开发商来说，限贷实际上比限购影响更大。房产商把房子卖出去了，老百姓购房首付付完后，很多地产商只能收30%-40%的首付款，银行应该付的按揭贷款，有的长达半年都到不了开发商账上。
(责任编辑：曹璐璠)
