探营中坤赴普洱500亿投资路线图

中坤集团董事长黄怒波收获前所未有的知名度。

即使人们不知道中坤，也会听说黄怒波。“瞧，他就是在冰岛买地的那个中国开发商。”黄怒波苦笑，以前他只是埋头做生意的开发商，偶尔赋诗和探险。尽管出版诗集，也登上了世界最高峰，但这更像是孤独者与自己和与自然的对话。

冰岛之行后，黄怒波收到了意想不到的“礼物”。这其中有他看不懂的“讥讽”和骂声，来自北大某校友和许多素未谋面的人。

虽未关上那道门，上帝已为其推开另一扇窗。云南普洱市相关领导主动联系黄怒波，希望中坤赴云南投资，黄随即列出一个500亿的投资计划。

在房地产市场风声鹤唳的时境，黄怒波称自己是经过慎重思考后做出的决定。4月15日，中坤大厦16层，黄怒波在接受本报记者独家专访时首度透露，他将卖出手中持有的物业。“过去，这些好东西都是我舍不得卖的。”黄怒波说，但是为了开拓一些新项目，他宁愿割舍。

黄怒波的家底

摊开一张16开的白纸，黄怒波感慨这些年的不易。白纸上的表格是中坤集团5年内运营及资金综合情况表。“都是辛苦攒下的。”他说。但语气一转，他又不无自豪地告诉记者，不管当时多艰难，忍住不卖的决策是对的，换来的是资产数倍的增值。他提到了大钟寺中坤广场项目，如果2008年卖了，可能也就是12000元-17000元/平方米的价格，但现在已经飙涨至45000元-60000元/平方米。

大钟寺广场是黄怒波十余年前拿下的项目。1997年，黄怒波和其在中欧商学院的同学李明(现远洋地产总裁)合作，在海淀双榆树开发了都市网景楼盘，赚了5000万元，“这是自己真正意义的第一桶金”。同一年，黄怒波凭借在宜昌开发住宅项目挣的钱，投资安徽黟县宏村，开始了在旅游度假地产方面的经营之路。

长河湾项目当年是北京西直门长途站，因为涉及1700多户的拆迁，很多人都不愿意接手，黄怒波只因为在酒桌上答应了，便也没有反悔。这个项目后来给黄怒波带来了不菲的收入。长河湾开发后期，黄怒波被人拉着考察了大钟寺农贸市场，于是就有了今天的大钟寺中坤广场。

大钟寺项目定位几度更改、开业时间也曾一度推延。“奥运会前的一年什么也干不了，好不容易进入2009年，金融危机开始了，所有地产商都开始缺钱。”中坤总裁焦青曾对外解释说。

令黄怒波满意的是，目前大钟寺中坤广场几乎满租。但世间之事很难十全十美。黄在做市场调研时发现，很多购买写字楼的客户大多是自用的，而中坤不可能单方面和已有租约的租户解约。但他相信市场上会有一些投资者愿意购买带租约的写字楼。这一次，黄怒波打算拿出2万平米的写字楼出售。

黄怒波同时决定卖出黄山脚下的别墅，长河湾还有2万平方米的公寓。“一年卖20个亿。”他说，这些钱用于投入新项目。

目前，中坤持有的物业面积约为6034902平方米。黄强调，这些都已获得产权证。项目包括位于北京的大钟寺项目、长河湾项目、门头沟古村落项目、延庆落樱酒庄、康西草原项目，位于安徽的黄山项目、桐城项目，位于新疆喀什的旅游度假区，和美国的三个项目。

“投资美国的项目带有抄底的性质。”黄说，目前中坤还不急于启动，等美国经济回暖再说。中坤已在美国加州拥有一处占地约12000平方米的办公楼和体量约2万平米的商业中心项目、田纳西州一块7480亩的牧场，并参股了洛杉矶当地一家银行。

去年，黄怒波在加州洛杉矶购买那个办公楼时，“该项目开价5000万美元，我们以1000多万美元买入。除去美国中坤总部办公之外，剩余面积对外出租。这部分出租的收益基本可以付清从美国银行贷款的利息。”

黄怒波粗略算了一笔账。拿出手中的资产，预计5年内房屋销售收入为208.5亿，新增负债16.6亿，物业持有租金及旅游经营等收入51.9亿元，共计277亿元，扣除经营性支出和财务费用后可用资金余额为223.4亿元。预计财务费用约28亿元，经营性支出25.6亿元，共计支出53.6亿元。其中归还原贷款29.2亿元，现有项目后期建设投入103.3亿，新项目建设自有资金投入90.9亿(包括大兴项目、宁夏酒庄项目、普洱项目、冰岛项目)。他强调这是概数。

最后的项目？

如果不是投资普洱项目，黄怒波也许会从公众的视野中逐渐淡出。喜新厌旧的普罗大众们，总是将注意力投入到一则又一则新的消息中。但令中坤重回舆论漩涡的是，中坤集团与云南省普洱市签署的一项合作框架协议。

根据协议，中坤拟在普洱牵头开发占地60平方公里的原生态国际休闲养生度假区——中国普洱休闲养生部落。项目主要内容为面向东南亚的国际论坛商务会议板块、国际化的康复养生板块、以心灵修复为主的国际禅修板块、以户外运动为主的亚高原户外公园特色板块，以及国际化的企业会所、私人俱乐部、高端养老板块。预计建设量在500万-600万平方米，分20-30组团，除中坤集团领衔投资外，拟组建投资及广邀国内外品牌投资企业加入。预计投资期10年，投资额人民币500亿左右。

即便是中国最大的房地产公司万科持有的现金也不到400亿，一个未的民企是否有足够资金实力？

黄怒波解释说，500亿元是指项目整体投资，但并非所有的投资都由中坤出，中坤会作为牵头者，投资几十亿元，而其他的投资会以引资方式进行，“目前我们已经收到很多投资者的跟投意向。”黄怒波表示，整个建设期约要10年，其中也考虑到资金回收和平衡问题，项目中的会所板块其实是房地产概念，以可售会所模式运作。

他强调，为了环境保护和最高效率地利用资源，其中规划论证、审批至少需要两年时间，尤其是做保护性总体规划时间会比较长。“过去曾经吃了很多亏，许多项目边规划边施工，其结果是有些项目建成了还要砸掉重建。”

4月14日，普洱市相关领导再度来京，催促黄怒波早点启动投资。在过去无数个大型招商引资项目中，政府往往显得比企业更加急迫。“有市长曾经天天到我的工地里数工人，当地人会十分关切资金到位了多少。”黄怒波有些哭笑不得，过去15年里，他得到的最大经验就是要有耐心。他打算将普洱项目一切透明化，随时向公众公布进度。

类似的大型项目也充满了企业和地方政府的博弈，开发周期为10年甚至更长时间的项目要经历政府几任更迭，长官意志将不可避免地对项目产生影响。“合规、合法是对企业最好的保护衣。”黄怒波说。

在普洱项目总体规划获得审批通过后，中坤认为需要谈定以下三部分的条件：其一是总体规划内的土地征用、开发、建设的相应商务条款，尤其是高尔夫用地及独家别墅用地性质的合规合法性确认。其次是关于景区景点整合、升级、管理、营销以及门票收益分配等的商务条款。第三是关于房车营地征用土地、建设条件以及特许经营的商务条款。上述条件谈定之后，一并签署协议，开始进入投资实施阶段。

黄怒波说，必须确保高尔夫用地的概念得以实施，确保别墅、会所用地性质，确保一级开发期间中坤集团相应的责、权、利。关键点确认后，中坤预计在两年后进入实施建设阶段，初步考虑中坤承担建设体量为100万平方米。包括具有民族特色的高端商务度假区，别墅会所区，养生、禅修、康复中心，文化演出演艺区，亚高原山地公园，72洞高尔夫球场等。其它投资视社会投资情况确定。总体项目预计在2022年之前完成。

资金方面，中坤预计投入自有资金占20%，融资20%，产品销售资金达到30%-40%，剩余为银行按揭资金。100万平方米建设规模将按照5年期建设完成。

普洱项目也将是黄怒波最后一个项目。“就像养大一个孩子般的艰难，中坤的每一个旅游地产项目都不复制自己。”黄怒波说。他反问，“十年后，我还要做地产？做好手里的项目已经不易，到时候我该去写诗，去旅游，过别的生活了。”