实体经济受累房地产 多地楼市预期微调可期

一季度宏观经济数据的陆续出炉，令房地产与实体经济的关联扑朔迷离。

3月份CPI降至3.6%，一季度GDP增长8.1%，低于预期。与此同时，三月份新增贷款冲高到1.01万亿，首套房贷渐回8.5折，适度放松的信贷让楼市有了暖意。

在此背景下，2月中下旬至今的小阳春能否持续？多位开发商人士对本报记者表示，微调尤其是地方的微调年内是可预期的，但整体调控仍将是不放松。

地方微调暗涌

4月11日，深圳 “2012年人才引进政策新闻发布会”透露，高校应届毕业生将无限制入户深圳，农业户籍人员引进的限制被取消，单位申办和个人申办条件等同。这一改革，被业内人士猜想为对限购的变相松动。

据2010年9月底深圳出台的楼市限购政策，深圳户籍居民限购两套住房，非深圳户籍人口有一年以上纳税证明和缴纳社保证明限购一套。深圳在2011年曾宣布，“十二五”期间深圳户籍人口将从260万增加到400万。非深圳户籍人口的增加，将扩大深圳的住房需求。

世联地产华南首席分析师曹取认为，深圳此次引进人才新政并不意味着“微调”，“深圳的经济可能是最不依赖房地产的。”曹取对本报记者表示，深圳的房地产收入占总财政税收比例不大，政府没有必要来“救市”。深圳本身自住型购房人群较多，引进来的这一批人不可能一两年内就有实力去买房。这一政策对楼市不会有什么影响。

虽然解读不同，但地方微调的尝试一直未停。2011年11月始，北京、杭州、成都等地实施土地出让条件松绑，北京、武汉、上海对普通住房的价格标准进行调整，合肥、南京、常州等地则放宽了公积金，调高了家庭贷款额度和个人贷款额度。

多方隔空博弈

据国家统计局数据，一季度GDP同比增8.1%，增幅5个季度连降，实体经济在面对复杂严峻的国际环境和国内经济运行出现的新情况新问题下有所萎缩。

易居房地产研究院副院长杨红旭分析，房地产拖了经济后腿，一季度全国房地产开发投资增幅，比去年同期大幅回落10.6个百分点，全国商品房销售面积同比下降13.6%。“一边是要防止经济显著下滑，一边是‘决不让房地产调控出现反复’。”杨红旭说，调控左右为难。

中南财经政法大学社会发展研究中心主任乔新生认为，现在房地产市场已成为许多地方政府的支柱产业，在抑制房地产市场价格上涨的过程中，必须找到替代性的财政解决方案。

中央的态度也很坚决。国务院

总理温家宝屡次表示，房价远远未回归合理价位。住建部、国土部也明确表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，当前依然要坚持房地产调控不放松。

世联地产2012第一季度报告称，虽然调控基调坚决不放松，但政策已经出现了技术性校正，支持合理的住房需求，首套房贷款利率优惠也是在此前提下得以实现。首套房贷款利率优惠重现，刺激了刚性需求，带动了成交量回升。

存货高企房价仍将回调

楼市走向充满争议。

相对1月份和2月份的冷清，3月份以来的各地楼市出现了“小阳春”。北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监回建强撰文表示，3月份小阳春首先受信贷因素影响，目前大部分商业银行开始执行首套房贷8.5折利率政策。这对楼市是明显利好，极大提升了刚需投资者的购房意愿和能力。其次是需求因素以及季节因素，拉动成交量的上升。

保利地产董事总经理朱铭新认为，成交上扬的态势预计二季度还将持续，而信贷保持适度宽松也是可期待的。不过他也强调，调控在两三年内都会继续存在，今年如果地方有微调，那么每一次微调对房企来说都是一次销售窗口期，应抓紧机会销售去化。

世联地产市场研究部分析师吴志辉认为，接下来的楼市趋势是量涨价跌，市场将进入正向背离的阶段，预计成交量已经见底，价格下跌空间不大。

洲联集团五合智库有关人士则认为，楼市坚冰远未消融，一季度房屋销售面积同比下降13.6%，房地产开发投资却增长了23.5%，新开工面积也没减少。“需求被限制了，但供给方似乎仍认为这是个单向的对赌协议。”

中投证券分析师李少明也指出，从施工销售比数据来看，未来房地产行业库存压力仍很大。库存、资金压力下开发商以价换量将持续；3月销售均价同比、环比均下滑，预计未来将持续，调控效果将继续显现。