小产权房倒逼
在大城市周边农村集体土地“我行我素”多年的小产权房,还在“顽强”挑战着当前中国的土地用途管制制度。
面对小产权房日渐庞大的建设规模,是全面清退小产权房、维护现行律法威严,还是在新一轮《土地管理法》修订中承认既成事实、给小产权一条合理出路?这成为2012年国土资源系统“两难”抉择之一。今年全国两会前后,包括部长徐绍史在内的国土资源部相关负责人曾数次表态:2012年将选择部分乱象突出城市,对小产权房进行试点清理,为下一步大规模全面清理做政策准备。
与以往历年口头表态有所不同,这次对小产权房的清理有望进入具体操作环节。据悉,由国土资源部、住房和城乡建设部等14部委联合草拟的小产权房初步清理整治政策方案,日前已经上报。
国土资源部内部人士告诉《财经国家周刊》记者:该方案侧重“对新发现的违法建设的小产权房依法查处”,具体说如“占用耕地的、尚未销售的、新建续建的小产权房项目”。这位内部人士还表示,由于方案尚处征求意见阶段,对于相对棘手的“已售存量小产权房”,还未形成明确统一的治理意见。
失控的小产权房
针对今年小产权房的清理行动,此前有媒体报道说,北京、重庆、郑州和海口等城市或将被纳入首批小产权房试点清理范畴。但该说法并未得到国土资源部证实。“具体试点名单目前尚未确定”。
《财经国家周刊》记者调查了解到,上述几座城市的小产权房问题较为突出。业内人士估算,北京市目前小产权房数量约占整个房地产市场的20%左右,涉及近30万户家庭,主要分布在通州、顺义、怀柔、昌平和密云等郊区县。通州区张家湾镇张湾村太玉园项目据称是“全国最大小产权房社区”,目前已建成144栋小产权楼房,总占地面积约2000亩,建筑面积240万平方米。其中有三分之二以上的小产权房卖给了城区居民。
郑州市近年来面临大规模城中村改造,而土地确权及规划变性工作相对滞后,以致私搭滥建小产权房问题失控。当地业内传得最有“爆炸性”的说法是“在售商品房中就有相当比例是小产权”。
海口则是旅游度假区,在海南国际旅游岛规划获批后,一路上涨的房价给小产权房提供了市场。据海南省住建厅2010年底统计资料显示,海口违建小产权房有11.5万平方米。
小产权房通常是指占用农村集体土地进行建设,并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。近年来,伴随城镇住房价格的飙升,农村与城市之间土地价差迅速拉大,平均价格仅为正规商品房一半甚至更低的小产权房,备受城市购房者青睐。
全国工商联房地产商会旗下REICO工作室的报告显示,“十一五”期间(1995~2010),全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
2010年,北京、上海等部分房价上涨过快的大城市开始实行住房限购政策。众多不具备购房资格的人再度盯住郊区,小产权房迎来新一轮增长。据上述报告统计,当年全国约竣工8345万平方米小产权房,相当于同期城镇住宅竣工面积的9.6%。
小产权房失控,一方面,凸显出维护当前土地用途管制制度变得愈发艰难;另一方面,则对土地执法环节的薄弱性敲响了警钟。2011年9月2日,国务院总理温家宝在国土资源部考察时,曾对国土资源违法线索举报、接收、调查处理工作多有询问。
综上因素,国土资源部终于下定决心,对小产权问题重拳出击。在业内人士看来,这场“山雨欲来”的小产权房清理风暴,实质上更像是一场维护现行《土地管理法》权威性的“护法运动”。
治理违建新思路
3月11日,国土资源部部长徐绍史在接受记者采访时表示,今年的小产权房清理将依据两项重要原则:一是严格防范小产权房继续蔓延,二是严格保护农民的正当权益。
这两项“纲领性”原则透出怎样的决策信号?一位接受《财经国家周刊》记者采访的国土资源部内部专家对此的解读是:止住小产权房扩建风潮是这次清理行动的重点任务;同时,“保护农民正当利益”则表明国土部在处理小产权房“历史遗留问题”上的审慎态度。
此前一项未经证实的官方估算是,全国目前小产权房存量已达66亿平方米。对规模如此庞大的存量小产权房如何“清理”,无疑将涉及万千城镇家庭的切身利益。
北京市国土资源局局长魏成林认为,要研究小产权房问题,“就不能仅从占了便宜的部分城里人角度出发”。他建议记者“去问问普通的、真正的农民对小产权房问题的看法,而不是出卖了农民利益的个别村领导”。
据全国工商联房地产商会调研报告显示,近年来在小产权房建设中,获利最大的是房地产开发商和农村基层政府、乃至一些村干部,作为农村集体土地所有权主体的农民个人则获利有限。